16 máj Autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom

Prevody nehnuteľností sú v dnešnej dobe už bežnou súčasťou života. Väčšina ľudí sa stretla so situáciou, kedy sami alebo niekto z ich okolia scudzoval (prevádzal) vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Väčšina ľudí si avšak neuvedomuje, o aký významný právny úkon ide a najmä aké právne problémy sa môžu v súvislosti s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyskytnúť. Zmluvné strany si spravidla nevedia sami vyriešiť otázku nastavenia zmluvných vzťahov, nepoznajú podstatné (zákonom vyžadované) náležitosti jednotlivých scudzovacích zmlúv (prípadne nepomenovaných scudzovacích zmlúv), nevedia dostatočne správne posúdiť právne, daňové a skutkové pozadie vlastníctva nehnuteľnosti, ako ani nedokážu poňať zistenie právnej „čistoty“ vlastníctva nehnuteľnosti predchádzajúcim vlastníkom, atď. Autorizácia zmluvy advokátom je garanciou toho, že zmluva o prevode nehnuteľností bude mať všetky zákonné náležitosti a jeho obsah ani účel nebude odporovať zákonu, ani sa priečiť dobrým mravom. Poďme poporiadku a vysvetlime si najprv v skratke čo sú to scudzovacie zmluvy a následne aké výhody má zmluva autorizovaná advokátom.

Čo sú to scudzovacie zmluvy?

Ide o zmluvy upravené primárne v Občianskom zákonníku, na základe ktorých sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Ide o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu a zámennú zmluvu. Zákon č. 586/2003 Z.z. (znenie zákona) o advokácii avšak v § 1a vyslovene uvádza, že cit. „Autorizáciou zmluvy advokátom je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody“.

Ako je možné badať v úvode citácie, zákon umožňuje advokátovi autorizovať akúkoľvek zmluvu, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť. Advokát môže teda autorizovať napríklad kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a ďalšie. Nie je pritom smerodajné či ide o odplatné zmluvy alebo bezodplatné zmluvy. Avšak, ak ide o odplatnú zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, je advokát povinný upozorniť zmluvné strany aj na platobné podmienky kúpnej ceny (ceny za prevod vlastníckeho práva). Nie každé spísanie zmluvy advokátom musí viesť aj k jej autorizácii. Advokát je zároveň oprávnený v určitých prípadoch, keďže ide o poskytnutie právnej služby, odmietnuť vykonanie autorizácie zmluvy. To najmä v prípade, ak sa mu nepodarí zistiť totožnosť zmluvných strán.

Aké sú výhody vykonania autorizácie zmluvy advokátom?

Asi najväčšou výhodou autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľnosti je skutočnosť, že vybavíte všetko na jednom mieste – u advokáta. Nemusíte behať k notárovi, z dôvodu overenia podpisov (advokát disponuje Knihou o autorizácii, kde sa zapisujú údaje o zmluvných stranách a ich podpisy), nemusíte chodiť na kataster, aby ste podali návrh na vklad vlastníckeho práva a nemusíte sa ani zaoberať platbou správnych poplatkov. Všetko za vás vybaví poverený advokát. Advokáta zároveň môžete splnomocniť aj na komunikáciu so správcom bytového domu/bytovým spoločenstvom (v prípade ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, je potrebné k návrhu na vklad pripojiť aj potvrdenie správcu/bytového spoločenstva o výške nedoplatkov viažúcich sa na byt/nebytový priestor), na komunikáciu s katastrom nehnuteľností, prípadne matričným úradom.

V neposlednom rade, pokiaľ je to vhodné a účelné, sa môžete s advokátom dohodnúť na podpísaní a vykonaní autorizácie zmluvy na inom vhodnom mieste ako v advokátskej kancelárii. Uvedené je možné využiť napríklad, ak jednej zmluvnej strane nedovoľuje jej zdravotný stav dostaviť sa do kancelárie advokáta a pod. Z povahy povolania advokáta a v záujme transparentnosti by avšak advokáti mali poskytovať právne služby (spísanie zmluvy a vykonanie jej autorizácie je poskytovaním právnej služby) väčšinou v priestoroch ich advokátskych kancelárii. Medzi ďalšie nemenej významné výhody autorizácie zmluvy advokátom patria:

• Úspora času: kataster posudzuje autorizovanú zmluvu len z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Zároveň v súlade s § 32 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon, je kataster povinný rozhodnúť o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Zrýchlené konanie je pritom do 15 dní. Samotné rozhodovanie katastra je zjednodušené, prenesením zodpovednosti za skúmanie, či zmluva obsahuje podstatné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle zmluvných strán dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom, na advokáta. Kataster vo väčšine prípadov rozhoduje do 14 dní. Pričom tak môžete v podstate využiť lehotu ako pri zrýchlenom konaní za cenu bežného konania. 

• Úspora peňazí: Správne poplatky za podanie návrhu do katastra sú 100,- € pri klasickom konaní a 300,- € pri zrýchlenom konaní. V prípade, že poveríte advokáta, okrem vykonania autorizácie zmluvy, aj podaním návrhu na vklad do katastra elektronicky, znižujú sa správne poplatky o 50%. Navyše, ak advokát pred podaním samotného návrhu na vklad vlastníckeho práva, zašle katastru aj oznámenie o zamýšľanom vklade, znižuje sa správny poplatok ešte o 15,- €. V prípade klasického konania tak namiesto 100,- € poplatku zaplatíte len 50,- € (35,- € po podaní oznámenie o zamýšľanom vklade)  a pri zrýchlenom konaní namiesto 300,- € zaplatíte len 150,- € (135,- € po podaní oznámenie o zamýšľanom vklade). Klient zároveň neplatí žiadne poplatky za overenie podpisov na zmluve.

• Ochrana záujmov klienta: Táto podmienka platí v podstate pre všetky zmluvné strany. Advokát je povinný zistiť pravú totožnosť účastníkov zmluvy, čím zabezpečí ochranu účastníkov zmluvy pred zneužitím totožnosti. Advokát je v zmysle zákona povinný mať, pre prípad, že by spôsobil výkonom svojho povolania škodu, uzatvorené poistenie zodpovednosti pri výkone advokácie, pričom uvedenú skutočnosť kontroluje každoročne Slovenská advokátska komora. Realitné kancelárie ani iné subjekty takúto zákonnú povinnosť nemajú. Poistenie zodpovednosti a jeho výška sa líši v závislosti od toho akou formou vykonáva advokát advokáciu. V prípade výkonu advokácie ako fyzická osoba, je minimálna poistná suma (a teda aj poistné krytie) vo výške 100.000,- €. V prípade ak vykonáva advokát svoje povolanie prostredníctvom právnickej osoby, toto minimálne poistné krytie sa podstatne zvyšuje. Naša advokátska kancelária G & L | law firm, prostredníctvom ktorej vykonávajú naši advokáti svoje povolanie, má uzatvorenú poistnú zmluvu s poistným krytím vo výške 1.500.000,- €. Advokát musí zároveň, v súlade so zákonom, postupovať s odbornou starostlivosťou a podrobne oboznámiť strany s obsahom zmluvy.

Zhrnutie

Tak ako sme uviedli už vyššie, zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá je vypracovaná a autorizovaná advokátom (advokát nemôže autorizovať zmluvu, ktorú sám nevypracoval, ďalej čistú listinu; a zmluvu spísanú v inom ako slovenskom či českom jazyku, s výnimkou úradného prekladu do štátneho jazyka, alebo ak advokát rozumie jazyku, v ktorom je listina spísaná) má viacero výhod pre všetky zmluvné strany. Celkový čas, od začatia rokovania o zmluvných podmienkach po vydanie rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva, je omnoho kratší. Výhodou je skutočnosť, že zmluva je vypracovaná odborníkom (v zmysle zákona asi najviac povolanou osobou na vypracovanie takejto zmluvy); konanie na katastri je rýchlejšie; celková úspora času je významná; dochádza k finančnej úspore na poplatkoch; všetko vybavíte „na jednom mieste“ – u advokáta; no a v úplne krajnom prípade, ktorý sa často nestáva, ak by advokát svojím postupom spôsobil škodu, ste chránený poistným krytím advokáta.

_________________________________________________________________________________________________________________________

V prípade ak máte otázky ohľadom prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, autorizácie takejto zmluvy, alebo iné súvisiace dotazy, neváhajte sa nám ozvať. Môžete využiť náš kontaktný formulár tu Kontakt, alebo nám môžete zavolať. S prevodmi nehnuteľností a autorizáciou takýchto zmlúv máme dlhoročné skúsenosti. Radi Vám poradíme a pomôžeme.

_________________________________________________________________________________________________________________________

Autor: JUDr. Nicolette Labašková, LL.M. – advokát/partner